提前还房贷：都是理财惹的祸？

来源：中国经营报

(资料图)

本报记者 张漫游 北京报道

此前备受市场关注的“提前还贷”，仍未现退去的迹象。

“近期还有不少客户来咨询提前还房贷的事宜。” 某国有银行客户经理如是说。《中国经营报》记者在采访中了解到，近期到银行咨询提前还房贷的客户依然络绎不绝，尤其是在首套房和二套房的房贷利率还在持续下降的背景下。

业内人士认为，如果房贷利率继续下调，可能会进一步增加提前还贷的情况。“房贷利率下降，存量贷款和新贷款利差变大，甚至会激发贷款户通过倒贷行为提前还款。”同策研究院研究总监宋红卫提示道。

提前还贷原因各异

“一个月前，我通过线上渠道向银行申请提前偿还部分房贷，前两天已成功扣款。”刚刚在银行实现部分房贷提前还款的刘伟（化名）向记者算了一笔账：“3年前，我从银行以等额本金的方式贷款105万元，现在每个月的还款利率还高达5.1%。提前还款20万元后，我的月还款金额从6900多元减少到了5500多元。”

前述国有银行客户经理表示，通过网络申请会比较快，多数都是一个月就通过审核并成功扣款。如果是线下预约还款可能时间周期比较长，大概要3个月。此外，在今年2月期间集中申请提前还房贷的借款人，已陆续在近期通过了银行审核。

谈及提前还贷的原因，宋红卫总结道，当前投资市场低收益率与存量房贷形成较大的差距，很多居民购房是在利率高点，尤其是在2020年之前购买房子的，其房贷利率多是在5%~6%，而目前银行理财等稳健投资方式收益均在2%~3%。因此，将手中资产提前还贷的收益要高于其他资产配置方式。

刘伟亦坦言，他用于提前还款的20万元此前是存在银行的3年定期存款，利率是3.35%。“现在3.35%的存款产品已经很少了，且与5.1%的贷款利率相比，3.35%的存款利息也微不足道。而且，近两年我的工资收入也受到了影响，提前还款可以降低月供压力。如果之后有闲钱，还计划陆续提前还款。”

“一方面，整体存款利率在2022年有所下调，再加上债券市场于2022年年底时波动较大，导致2022年不管是存款利率还是理财产品收益率都有明显下滑，这也使得居民的投资意愿有所下降。另一方面，在此前疫情的影响下，居民对就业、收入的预期变差，消费能力和消费意愿也受到制约，叠加部分开发商现金流恶化，导致一些楼盘延期交付，影响了居民购房和新增按揭贷款的需求。”惠誉评级亚太区金融机构评级董事薛慧如指出。

宋红卫认为，存量房贷高利率与新增贷款低利率形成的对比，也影响了居民提前还房贷的心理。

贝壳研究院监测显示，2023年5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，较上月微降1BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。5月首、二套主流房贷利率较去年同期分别回落91BP和41BP。

“今年年初，房贷利率随LPR（贷款市场报价利率）调整后，我们的贷款利率还是高达5.3%。去年以来，我就关注到房贷市场利率普降的情况，如今我家所在的楼盘，二手房贷款利率都比我们的贷款利率低，更催生了我想要提前还贷的意愿。但苦于现在没有可用资金，还没有实施。”杨毅（化名）告诉记者。

宋红卫表示：“当前各地为了刺激房地产市场合理需求的释放，调低了首套房和二套房的贷款，利率水平在3%~4%，导致很多居民的倒贷行为，也就是利用经营贷或者消费贷等低息过桥贷款资金，先还掉高息贷款，再将房产过户给家人，重新申请低息贷款，而房产仍然在自己人手中，这也促使存量端的提前还贷行为。不过，通过居民中短期消费贷款数据来看，4月数据大幅下降，说明倒贷的行为在下降。”

针对可能存在的倒贷行为，此前监管部门也进行了警示。如山东省地方金融监督管理局提示道，盲目转贷可能会产生三类风险：一是可能涉嫌骗取贷款罪，触犯刑律。办理经营贷，借款人须如实向银行提供贷款申请资料，比如营业执照、经营流水等，若通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格，涉嫌骗取银行贷款，消费者会被追究刑事责任。二是产生不良征信记录，影响个人申办金融业务。银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，将追究借款人违约责任，届时借款人不但要提前还贷且受罚，个人征信也会受到影响。三是个人信息泄露，危及个人信息安全。从目前掌握情况看，部分中介为谋取非法利益，在消费者不知情的情况下，将办理业务中获知的客户重要信息泄露给他人，或者出售客户信息谋取非法利益。

谈及房贷的后续走势，宋红卫认为，从5月房贷利率趋势来看，基本与4月持平，预计未来房贷利率会基本稳定。“低房贷利率对于市场不利的影响已经显现出来，提前还贷、倒贷现象都是基于低利率房贷的影响。如果房贷利率进一步下降，可能会加剧这一趋势。同时，如果房贷有下降的预期，那么大部分人都会等到利率下降以后再入市，会造成有效需求的延迟释放，这对于房地产市场稳定有负面影响。”

“2022年以来LPR多次下调，2023年利率水平一直是在比较低的水平。我们的宏观团队预计，今年总体LPR预计会维持在相对平稳的水平上。对银行而言，息差方面的压力也越来越大。结合内外部宏观环境，预计未来再大幅下调房贷利率的空间不是特别大。”薛慧如补充道。

还贷压力或持续到6月

“虽然到目前为止没有明显看到提前还贷有收敛的迹象，但从边际的变化来看，还是有一些有利的变化。从消费意愿来看，可以明显感受到，伴随着疫情的缓解和防控政策的退出，整体居民的消费能力和消费意愿显著提升。从投资渠道来看，今年经济有企稳复苏的迹象，金融市场的波动逐渐放慢，各项金融产品的投资收益率也有逐步企稳的迹象。如果居民的投资意愿慢慢恢复，对消费的信心有所加强，居民提前还贷的冲动可能会慢慢收敛。”薛慧如告诉记者。

宋红卫则预测，从当前房地产市场以及金融市场数据来看，预计还贷压力会持续到6月左右，此后这一现象会有缓解。

此外，山东省地方金融监督管理局提示称，是否提前还贷，应算好经济账。若购房者自有资金充足，且短期内没有投资或较大采购需求，可以提前还贷，以降低利息负担；若现有贷款系公积金贷款或者利率显著较低的房贷，要综合衡量与投资理财收益率之间的关系，不建议盲目提前还贷。对存量贷款利率较高的金融消费者，可以根据贷款合同中规定的还款方式，结合已还款期限和个人还贷能力等进行综合判断，决定是否提前还贷；也可以将住房商业贷款转为公积金贷款，降低利息负担。

而谈及提前还贷对于银行的影响，宋红卫坦言：“目前来看，房贷是银行最优质的资产，周期长、收益高且稳定，随着还贷潮的兴起，银行存量贷款规模下降，直接影响了银行的收益。由于之前银行还有经营贷和消费贷的任务指标，对于资金中介的违规操作也睁一只眼闭一只眼，如今监管部门开始了6个月的资金整顿，预计提前还贷尤其是违规套取经营贷的现象会有所好转。”

上述6个月的资金整顿是指监管部门依据《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》，开展的为期6个月（2023年3月15日~2023年9月15日）的不法贷款中介专项治理行动。

不过，薛慧如认为，提前还贷不会对银行的盈利和贷款增长构成重大威胁，因为随着经济逐步企稳复苏，提前还贷这股潮流的驱动力在边际上会有一些减弱的迹象。“从下半年开始，可以关注这种边际的变化，如果未来这个趋势没有变化甚至加剧，对银行确实会有一些盈利和资产配置方面的压力。”

薛慧如进一步分析称，首先，从盈利压力来看，2022年几次LPR下调之后，整个按揭贷款的重定价和存款的竞争，导致银行本身净息差压力就比较大。如果未来提前还贷继续演进，银行就不得不在整个利率中枢比较低的环境下，把信贷资源投向一些收益率更低的资产，对银行的净息差压力可以说是雪上加霜。

其次，从资产的配置压力来看，住房按揭贷款在银行贷款资产池里占比较高，资产质量也比较稳健。到2022年年末，按揭的不良率不到0.5%，在整个行业贷款的占比接近20%，贷款价值比在60%以下。如果提前还贷的现象持续并且加剧，银行可能不得不寻求其他的替代资产，替代资产的质量能不能像按揭贷款这样稳健有待观察。

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