【实探】“深圳旧改航母”上新！白石洲旧改住宅是升级版握手楼？

旧改多年，被誉为“深圳旧改航母”的白石洲旧改终于上新了。

位于深圳CBD片区的核心地段的白石洲旧改是深圳目前体量最大，也是购房者较为期待的城市旧改项目。而绿景白石洲璟庭从征收到开拆、建设、首批入市，关注度也一直居高不下。

近日，绿景白石洲璟庭开放展厅和样板房，首期逾千套。从曝光的户型来看，项目主力户型约110-118-125-187㎡的3-4房，主要针对刚需改善置业群体，预计2025年底交楼。证券时报记者从现场看到，目前项目主体施工已达1/3。

(相关资料图)

首个住宅项目开盘预售，代表着净投入多年的开发商绿景集团正式进入项目收获期，大规模资金将实现回流。

地处核心地段、备受期待，本是该项目入市的先天优势，然而，新成品因超高的容积率、憋屈的低实用面积、近10年的漫长旧改期以及入住业态复杂等多重因素，让众多观望者心生犹豫。

首批入市住宅遭质疑

“空间不大显局促，有种无力吐槽的感觉。” 尽管该片区规划几年前就已经公布，可当住宅成品正式展示出来，部分看完样板间的人对记者表现出失望。

超高的74层、高耸的243米、创新高的容积率11.5，白石洲旧改后的这个入市项目让人有点眩晕，被网友调侃是升级版握手楼、握手楼界的天花板：“拆掉的握手楼怎么改出来的还是握手楼？向上再要500米，在空中继续手拉手吗？”

据悉，白石洲旧改即“南山区沙河街道沙河五村城市更新单元”，位于南山区沙河街道，沙河东路以东，深南大道以北，香山西街以南，含新塘村、上白石村、下白石村、塘头村及周边区域，是深圳主干道深南大道沿线唯一没有完成拆迁改造的城中村。拆掉脏乱破旧的握手楼，改造成崭新明亮的商品房，这里也是深南大道沿线分量最重、影响最大、期望最高的改造项目。

根据规划，白石洲旧改总占地虽然不小，但地块分得比较碎，单地块占地大多都不大，容积率较高。商品房主要集中在中轴西侧，住宅都是超高层，56-74层之间。公开资料显示，绿景白石洲璟庭地块总建面约45.7万平，住宅约15.7万平，是白石洲旧改里最大的商品房地块。规划有1栋5座塔楼。其中，2座商务公寓（1座26层、1座59层）；3座超高层住宅，均为74层，高度达243米。

近几年，超高容积率的住宅项目不断涌现深圳，容积率超8就已经引来无数网友吐槽“牙签楼”，如今绿景白石洲璟庭的容积率更是逾10，高达11.5。有业内人士表示，这样的容积率，居住密度非常高，由此带来得房率低、视野受阻、采光受影响、绿化配建相对较差，居住舒适性低等问题。有网友甚至提醒购房者：“购买前一定要先做好充分的心理建设，恐高症患者、密集恐惧症患者建议绕道。”

还有业内人士提醒，住宅总高74层，每层还有6-7户，一栋楼400多户，将来居住人口势必超密集，上班高峰期等电梯不太敢想象。

据悉，整个绿景白石洲总共分4期开发，开发周期约为8-10年。去年底一期预售及返迁地块均已冲上标准层，现在项目主体施工已达1/3。二期目前也基本拆除，三期拆除过半，四期进展缓慢。显然，近十年旧改期内，首批入住业主们将长期忍受近距离的噪音和灰尘。

白石洲正尘土飞扬

现在的绿景白石洲现场的确正尘土飞扬、机器轰鸣。

昨日，证券时报记者实地走访看到，目前更新项目一期主体施工已完成1/3，施工现场一片繁忙，建筑工人顶着烈日埋头苦干，项目入口处提示“施工区域，非施工人员请勿进入”，不时有大型装载车辆、小型货运车出入。工程正有序进行，正常发展下去，白石洲城市更新首个项目能够按时入伙。

项目周边，是成片成片的空置旧房，以及大面积拆后空地，空地里砂石成山，钢筋裸露，零星有工人在铲沙、搬运、整理。现场泥泞不堪，拆迁垃圾堆砌，蓝色围挡标识着“房屋拆迁，请勿靠近”。

这片拆迁地里几乎没有行人路过，记者探访颇为显眼，正在拆装的工人、驾驶挖掘机的司机、守门的保安，以及从白石居委会走出的人员都会好奇地打量记者几眼，显然，这里已经很少有陌生人闯入了。

白石洲旧改因为项目体量大，利益关系复杂，进展相对缓慢。项目自2005年拉开序幕，距今已18年。2018年12月，深圳白石洲的改造专项规划已经获得了正式批复，专项规划批复两年内必须要完成签约，清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作。

2019年是租客搬离白石洲的重要时间节点，当年绿景中国正式启动私人物业补偿协议签订工作，村民们也达成了“劝退”租客的共识。据不完全估算，至少有8万人的生活受到影响。时间转眼过了四年，白石洲里目前已经拆迁完成超一半，一期的回迁户今年就可以选房了，3年可以入伙回迁到全新住宅小区。

当然，白石洲内不是所有的建筑都在拆除，医院正常运营，残缺破旧的空房堆里夹着崭新鲜艳的沙河小学，社区的便民粘贴栏里还张贴着房东直租：“单间1300元，拎包入住”、“三房两厅2000元/月”。看来，尽管拆迁进行中，周边凌乱，相比数年前这里不足千元的租金，这里的房子还是涨价了。

或许是大多人去楼空，又或许是天气炎热，上午10点多钟的白石洲早已没有往日的车水马龙，路上车辆、行人并不多。

一边是蓝色围挡，一边是红色挡板，将本就不宽的街道分割得七零八碎的，挡着堆积成山的砂石和岌岌可危的残楼，留出狭窄的马路，不时有笨重宽大的泥头车驶过，单车行人赶紧贴边让行。

街道上，暂时没有拆迁的商铺生意清淡，店主们无精打采地守着摊面，刷着手机。

不难想象，这样的生活环境，近10年很难有较大改变。

超高层住宅需要市场考验

市区核心片区的旧改项目，既要满足原住户的漫天要价，又要顾及开发商的合理收益，这是目前一些高密项目超高容积率的背景。

有部分旧改开发商就曾表示，市区内地段好的旧改，拆迁成本太高、回迁面积增多，以及公建、代建设施，加上商办（含酒店）、公寓、人才租赁用房体量的挤压，为了保住利润，住宅的容积率不得不“向天空要面积”。

从市场层面来看，超高层住宅接受度需要一定的市场考验。有媒体报道称绿景白石洲旧改总货值约2200亿元，从项目回报的角度看，三、四期占据了白石洲项目总可售体量的八成，后期才是大头。但这样的高回报，需要绿景有一定的投入和耐力。

白石洲旧改项目推进时间表：

2005年，深圳市和南山区政府开展白石洲旧村改造研究，白石洲旧改正式拉开序幕；

2012年8月，由南山区委区政府领导带队成立沙河五村城市更新领导小组；

2013年10月，沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作；

2014年，白石洲旧改正式列入深圳城市更新名单；

2016年6月，股份公司50万平米集体用地完成确权；

2016年12月，沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查；

2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）正式公示；

2017年年底，绿景白石洲城市更新办公室成立；

2018年12月，白石洲改造专项规划获得市规土委正式批复，按照政策规定，专项规划批复两年内必须要完成签约，清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作；

2019年3月 ，完成集体物业拆迁补偿协议签订；

2019年5月，最新个人物业确权已经接近90％；

2019年6月，启动拆迁补偿协议签订；

2020年10月26日，启动工业区开拆；

2021年4月，确认项目一期实施主体，8月项目正式动工；

2023年，项目一期主体施工达1/3，启动销售。

（文章来源：证券时报·e公司）

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